بخشنامه: 30/4/3703/17238
چاپ مطلب

*در مورد مالیات علی الحساب بساز و بفروشی

 

شماره: 17238/3703/4/30
تاریخ: 16/04/1377
پیوست:
 
نظر به اینکه دستورالعمل شماره 46722/9430-4/30 مورخ 17/8/1374 مربوط به مالیات علی الحساب بساز و بفروشی از جهت مبانی و نحوه محاسبه و میزان مالیات , موجب بروز مشکلات ابهاماتی شده است و بنا به پیشنهادهای واصله از وزارت محترم مسکن و شهرسازی مبنی بر تجدید نظر اصولی نسبت به دستورالعمل مذکور , به منظور تسهیل و تشویق سرمایه گذاری سالم در زمینه تولید انبوه مسکن و تحقق اهداف دولت در خصوص تامین مسکن اقشار مختلف , ضمن بررسی و کارشناسی همه جانبه و استعلام و گردآوری اطلاعات رسمی از مراجع ذیصلاح در مورد بهای انواع ساختمانها , اینک ضمن ایضاح ابهامات و یادآوری نکات مهم نحوه محاسبه مالیات علی الحساب بساز و بفروشی در موقع انتقال قطعی توسط حوزه مالیاتی ذیربط و طرز تشخیص علی الرأس درآمد مشمول مالیات مودیان موصوف پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مالیاتی مربوط توسط حوزه مالیاتی صلاحیتدار را به شرح زیر مقرر می نماید : الف – تبیین مفاهیم کلی : 1- درآمد مشمول مالیات ” بسازوبفروش “ به دلالت حکم ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم درآمدی است که منحصرا از فروش اعیانی ملک ( ساختمان و تجهیزات مربوط ) عاید فروشنده می شود و این درآمد در موارد تشخیص علی الرأس حاصل اعمال ضریب مربوط در قرینه (بهای فروش اعیانی ) خواهد بود و لذا , افزایش بهای زمین که ممکن است در فاصله زمانی تملک آن تا احداث بنا و انتقال ملک حادث شود و نیز مبلغ پرداختی به شهرداریها و بخشداریها برای دریافت مجوز افزایش تراکم ساخت که موجب افزایش عرصه میگردد تأثیری بر قیمت اعیانی و نهایتا درآمد حاصل از فروش آن ندارد . 2- در مورد تعدد مالکین , هر یک از مالکین که سهم مالکیت او از واحدهای مورد انتقال بیش از یک واحد بامساحت سهم اعیانی معادل متوسط سطح زیر بنای واحدهای مذکور باشد , مشمول مالیات بساز و بفروشی برابر مقررات تبصره ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه 1366 خواهد بود . به عنوان مثال اگر چهار واحد به ترتیب با مساحت هر یک 150, 150, 120, 60 متر مربع مورد انتقال بوده و سهم مالکیت یکی از مودیان مورد بحث یک دانگ باشد , چون مساحت زیربنای واحدهای یادشده 120=4:(60+120+150+150)مترمربع بوده‌وسهم‌مودی‌معادل 80=6دانگ:(60+120+150+150) مترمربع میباشد , در نتیجه , مودی مورد نظر مشمول مالیات بسازوبفروش نخواهد بود . 3- در مورد اشخاص حقیقی صرف دارا بودن سابقه پرداخت مالیات بساز و بفروش که براساس حکم تبصره ماده 77 و نصابهای قسمت اخیر این تبصره وصول گردیده , کفایت حقوقی و قانونی براینکه شغل شخص همواره بسازوبفروش است , ندارد و برای مطالبه مالیات بساز و بفروش باید با رعایت نصابهای مذکور در تبصره یادشده اقدام شود . 4- با فروش واحدهای مسکونی احداثی توسط اشخاصی که شغل آنها بساز و بفروشی است یا از نظر مالیاتی بساز و بفروش تلقی میشود , مطالبه مالیات مستغلات مسکونی خالی موضوع ماده 10 قانون مالیاتهای مستقیم به سبب آنکه اینگونه املاک ” آماده فروش “ بوده است و نه اجاره , فاقد وجاهت قانونی است . 5- در مورد انتقال یک واحد مسکونی یا دو واحد کسبی طی یک سال در هر حال مالیات علی الحساب قابل وصول نمیباشد , لکن در مورد انتقال واحدهای بعدی ظرف آن سال مالیات علی الحساب با احتساب واحد یا واحدهای قبلی وصول خواهد شد . ب – مبنا و نحوه محاسبه مالیات علی الحساب : با توجه به حکم ماده 163 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه 1366 مبنی بر تناسب مالیات علی الحساب با سابقه مالیاتی یا حجم فعالیت , در مورد متوسط قیمت تمام شده انواع ساختمانها در سنوات 1368 لغایت 1376 بررسیها و تحقیقات لازم انجام و از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نیز استعلام گردید اینک با ملاحظه نتایج بررسیها و تحقیقات و بنا به اختیار حاصل از ماده موصوف مقرر می دارد در کلیه مواردیکه انتقال دهندگان املاک ( اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی ) مشمول مالیات بساز و بفروش میشوند , مالیات علی الحساب آنها از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل بترتیب زیر محاسبه و وصول شود : 1- در مورد اشخاص حقیقی : بهای اعیانی مورد انتقال , با توجه به نوع آن که در فهرست بهای انواع ساختمان موضوع این دستورالعمل درج شده است محاسبه و با اعمال آخرین ضریب تعیین شده برای بساز و بفروشی در جدول ضرائب مالیاتی , درآمد مشمول مالیات , که جنبه علی الحساب دارد تعیین و با رعایت معافیت موضوع ماده 101 قانون مذکور مالیات علی الحساب متعلقه ,‌بنرخ ماده 131 محاسبه و با منظور نمودن مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به اعیانی در حساب مالیات بساز و بفروش نسبت به وصول مازاد ( اگر باقیمانده ای باشد ) اقدام لازم بعمل آورند. 2- در مورد اشخاص حقوقی : بهای اعیانی مورد انتقال , براساس فهرست فوق الاشاره محاسبه و دودرصد بهای مذکور بعنوان مالیات علی الحساب بساز و بفروش وصول گردد . بدیهی است علیرغم علی الحساب بودن مالیاتهای موضوع قسمت 1 و 2 این بند , در صورتی که مودی نسبت به آن معترض باشد می تواند با استفاده از مقررات تبصره 1 ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم , ارسال پرونده امر را به هیأت حل اختلاف مالیاتی بطور خارج از نوبت درخواست و یا حسب مورد برابر قسمت اخیر تبصره یادشده اقدام نماید . در مواردیکه ساختمان به اتمام نرسیده است بهای مذکور در فهرست , بایدبه نسبتی که عملیات ساختمانی انجام شده است منظور گردد . فهرست بهای انواع ساختمان ردیف نوع ساختمان و مصالح بکاررفته قیمت هرمترمربع ساختمانهای بتن آرمه (بتن مسلح ) هشتصدهزارریال 800 ریال ساختمانهای اسکلت فلزی و اسکلت بتونی ششصدوپنجاه هزارریال 650 ریال ساختمانهای پایه فلزی و پایه بتونی و ساختمانهای آجری با تیرآهن با هرنوع سقف باروکار سنگ‌وسرامیک وامثالهم پانصدوپنجاه هزار ریال 550 ریال ساختمانهای آجری با تیرآهن هرنوع سقف که روکار آنها آجر معمولی یا سیمان یا غیره باشد چهارصدو پنجاه هزار ریال 450 ریال توضیحات مربوط به فهرست : 1- در ساختمانهای بیش از چهارطبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوتی ) به ازاء هر طبقه 2 درصد به ارزش طبقات پنجم و بالاتر اضافه شود مشروط بر اینکه افزایش مذکور از 30 درصد تجاوز نکند . 2- ارزش هر مترمربع زیرزمین پیلوتیهای غیرمسکونی که بعنوان انبار و یا محل تأسیسات و یا پارکینگ اتومبیل و غیره باشد , معادل چهل درصد ارزش ساختمان مربوط محاسبه گردد . 3- دستگاههای حرارت مرکزی برای هر مترمربع در هر طبقه پانزده هزار ریال 15000 ریال . 4- دستگاههای تهویه مطبوع برای هر مترمربع در هر طبقه پنجاه هزار ریال 50000 ریال . 5- آسانسور برای هر طبقه هفت میلیون ریال 000ر000ر7 ریال 6- در صورتیکه اعیانی ملکی با نوع اعیانی مندرج در فهرست فوق مطابقت نداشته باشد . قیمت اعیانی باید با رعایت قرابت آن با یکی از انواع اعیانی مندرج در فهرست و اعمال تناسب تعیین گردد . ج – طرز تشخیص درآمد و مالیات مودیان مشمول مالیات بساز و بفروش (اعم از حقیقی و حقوقی ) لغایت عملکرد سال 1376 از طریق علی الرأس , در صورتیکه اسناد و مدارک معتبر که قیمت فروش اعیانی را به تفکیک مشخص نماید ارائه نگردد یا بدست نیاید , لازم است با تحقیقات جامع و رعایت وضعیت اقتصادی و سطح قیمت های جاری سال مورد رسیدگی و سایر عوامل موثر , بهای واقعی فروش اعیانی (قرینه ) تعیین و با اعمال ضریب مالیاتی سال مربوط , درآمد مشمول مالیات محاسبه و مالیات متعلقه با توجه به مبالغ علی الحساب پرداختی قبلی مطالبه گردد. ضمنا باید توجه شود که در تعیین قرینه مذکور مبالغ مندرج در فهرست مزبور نیز (باکسر درصدهای متناسبی به ازاء هرسال که از سال مورد رسیدگی گذشته است ) به نوبه خودعامل مناسبی برای نیل به واقعیت , در این زمینه خواهد بود . قطعا توجه خواهند داشت در مواردی که خریدار از جمله اشخاص مذکور درماده 66 قانون مالیاتهای مستقیم باشد و قیمت خرید اعیانی را به تفکیک اعلام نماید, قیمت اعلام شده باید مأخذ محاسبات مالیات بساز وبفروشی در مراحل مربوط قرار گیرد . حسن اجرای مقررات این دستورالعمل مستلزم رعایت نکته زیر خواهد بود : 1- ممیزین کل مالیاتی و هیأتهای حل اختلاف مالیاتی در مورد پرونده های مورد اختلاف باید موارد مذکور در فوق را حسب مورد رعایت و اعمال نمایند . 2- شعب شورای عالی مالیاتی نیز طبعا درصورت وصول شکایت , مراتب مقرر در این بخشنامه را مورد توجه قرار خواهند داد . 3- دادستانی انتظامی مالیاتی بر اجرای صحیح این دستورالعمل نظارت خواهد نمود . 4- اداره کل اطلاعات و خدمات مالیاتی در موقع تعیین ضرایب مالیاتی بساز و بفروش اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی توجه اعضاء محترم کمیسیون تعیین ضریب مالیاتی را به رعایت قیمت تمام شده و بهای فروش واقعی انواع اعیانی برای تعیین ضریب متناسب با فعالیت آن ها به نکات مندرج در این دستورالعمل جلب خواهد نمود . 5- با صدور این دستورالعمل کلیه دستورالعملهای صادره قبلی ملغی الاثر می باشد . 6- این دستورالعمل شامل پرونده هائی که مالیات آنها قبلا به قطعیت رسیده و مختومه شده است , نخواهد بود . مفاد این دستورالعمل به تأئید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است .
 
علی اکبر عرب مازار
معاون درآمدهای مالیاتی
 

مواد قانونی وابسته
 
ماده 77- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم...
 

ماده 10 - در تاریخ 27/11/1380حذف شد.
...
 ماده 163- سازمان امور مالیاتی کشور مجاز است که مشمولان مالیات را در مواردی که مالیات آنان در موقع تحصیل درآمد کسر و پرداخت‌ نمی­شود کلا یا ب...
 
ماده 101- درآمد سالانه مشمول مالیات مودیان موضوع این فصل که اظهارنامه مالیاتی خود را طبق مقررات این فصل در موعد مقرر تسلیم ...
 
ماده 131- نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر...
  ماده 187- در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنین فصول اول و ششم باب سوم این قانون به موجب اسناد رسمی‌صورت می‌گیرد...
 ماده 66 ـ در صورتی که انتقال‌ گیرنده دولت یا شهرداریها یا موسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به ‌وسیلة اجرای ثبت و یا سایر...

تاریخ سند: 1377/04/16
شماره سند: 30/4/3703/17238
وضعیت سند: -
امضا کننده: رییس سازمان امور مالیاتی (علی اکبر عرب مازار)

بازگشت به ماده قانونی
  

سایر بخشنامه ها
 در خصوص فصل مالیات بردرآمد املاک
 *بخشنامه در خصوص اشخاص حقیقی و حقوقی در مورد ساختمانهای نوساز مشمول مالیات دیگری به جز مالیاتهای مقرر در ماده مزبور بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش نخواهد بود
 *دستورالعمل مالیات نهادها
 دستورالعمل در خصوص رسیدگی به پرونده های مالیاتی توسط سازمان حسابرسی
 *4 درصدعلی الحساب بساز و بفروش شامل بانکها و شرکتها دولتی نمی باشد
 *نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروش
 دستورالعمل ارشادی در خصوص ترتیب رسیدگی و نرخ مالیاتی و....
 *تعریف آپارتمان
 *کسر مالیات نقل و انتقال اعیان از بساز و بفروشی
 در مورد سازندگان مسکن موضوع ماده 138برنامه سوم با توجه به ماده 77
 *محاسبه مالیات نقل و انتقال سر قفلی بساز و بفروشی
 *ماده 186 قانون مالیاتهای مستقیم در موارد اعطای تسهیلات بانکی جهت احداث و تکمیل واحدهای مسکونی و اداری و تجاری به اشخاص حقیقی
 فعالیت های اقتصادی موسسات موضوع ماده 2
 در مورد مالیات بسیار وبفروشی با توجه به اصلاح ماده 77
 *در مورد مالیات علی الحساب بساز و بفروشی
سایر اسناد مرتبط
  
پرتالهای سازمان امور مالیاتی کشور

اداره کل امور مالیاتی آذربایجان شرقی
اداره کل امور مالیاتی آذربایجان غربی
اداره کل امور مالیاتی اردبیل
اداره کل امور مالیاتی اصفهان
اداره کل امور مالیاتی البرز
اداره کل امور مالیاتی ایلام
اداره کل امور مالیاتی بوشهر
اداره کل امور مالیاتی چهارمحال و بختیاری
اداره کل امور مالیاتی خراسان جنوبی
اداره کل امور مالیاتی خراسان رضوی
اداره کل امور مالیاتی خراسان شمالی
اداره کل امور مالیاتی خوزستان
اداره کل امور مالیاتی زنجان
اداره کل امور مالیاتی سمنان
اداره کل امور مالیاتی سیستان و بلوچستان
اداره کل امور مالیاتی فارس
اداره کل امور مالیاتی قزوین
اداره کل امور مالیاتی قم
اداره کل امور مالیاتی گلستان
اداره کل امور مالیاتی گیلان
اداره کل امور مالیاتی لرستان
اداره کل امور مالیاتی مازندران
اداره کل امور مالیاتی مرکزی
اداره کل امور مالیاتی هرمزگان
اداره کل امور مالیاتی همدان
اداره کل امور مالیاتی کردستان
اداره کل امور مالیاتی کرمان
اداره کل امور مالیاتی کرمانشاه
اداره کل امور مالیاتی کهکیلویه و بویر احمد
اداره کل امور مالیاتی یزد
امور مالیاتی شهر و استان تهران
ایثارگران
بسیج سازمان امور مالیاتی کشور
حراست
حوزه مالیاتی ارث- شمال تهران
خدمات مودیان
دادستانی انتظامی
دفتر آموزش
دفتر پژوهش
دفتر حقوقی
دفتر هیات تشخیص صلاحیت مشاوران رسمی مالیاتی
روابط عمومی سازمان امور مالیاتی کشور
مرکز فناوری اطلاعات
مزایده ها و مناقصه ها
لیست اول پایین صفحات

سامانه عملیات الکترونیکی مودیان مالیاتی
بیانیه حریم خصوصی
شناسنامه خدمات سازمان امور مالیاتی کشور
سامانه مالیات بر ارزش افزوده
دفتر آموزش
دفتر خدمات مودیان
لیست دوم پایین صفحات

دفتر حقوقی
هیات تشخیص صلاحیت مشاوران رسمی مالیاتی